В Подмосковье запретят строить без генпланов уже в 2015 году
1 января 2015 года более чем в 200 муниципальных образованиях Московской области всякая градостроительная деятельность может остановиться
На большинстве территорий выдача разрешений на строительство и разработка документации по планировке территорий будут приостановлены, рассказывает главный архитектор Подмосковья Алексей Воронцов. Даже если строительство объектов в ряде городов на какой-то период прекратится, это не окажет существенного влияния на рынок недвижимости, полагает Сергей Хорошков, гендиректор «МИЦ-девелопмента». Существующего объема хватит, чтобы удовлетворить спрос в течение следующего года.
В прошлом году не было принято ни одного документа территориального планирования. В этом одобрено уже семь, вскоре к ним прибавится еще 19. К часу «икс» будет 91 документ из необходимых 359. Разрабатываются они уже 10 лет — с 2004 г., когда был принят Градостроительный кодекс РФ. Неоднократно переносились крайние сроки — местные администрации год за годом «не успевали» принять документы. «Кто же будет рубить сук, на котором сидит?» — цинично отзываются застройщики.
«В Московской области все это время действуют некие правила игры, которые можно изменить. А генплан — это уже закон, с ним «не поиграешь», — сказал один из крупных девелоперов. «Без генплана удобно жить, — говорит Герман Елянюшкин, заместитель председателя правительства Московской области. — Разработал проект планировки на кусочек территории, провел местные общественные слушания — и все. А попробуй проведи слушания по генплану!»
Так, в Королеве (генплан которого до сих пор не принят) застройщик «Невский альянс» собирался возвести практически в сквере Дома-музея Марины Цветаевой 22-этажную высотку. Строительство местная администрация согласовала 24 декабря 2012 г., а слушания власти назначили на 15 февраля 2013 г. Мощное общественное сопротивление, обращение жителей к губернатору Андрею Воробьеву заставили чиновников и девелоперов пересмотреть проект.
Каждый генеральный план городского округа/поселения должен пройти множество общественных слушаний: городской округ/поселение делится на участки с количеством жителей не более 5000 человек. Если в городе 200 000 человек, значит, должно пройти 40 общественных слушаний по территориям. Эта мера призвана защитить жителей от липовых слушаний в ДК на окраинах.
Особо надеяться, что претензии жителей что-то радикально изменят, не стоит. Результаты общественных слушаний просто принимаются к сведению, они носят рекомендательный характер. Но «если набирается критическая масса недовольных жителей, губернатор порой останавливает реализацию проектов», напоминает Елянюшкин. Но признает, что понятие критической массы субъективное: «Если много людей против, мы понимаем, что строить не надо». Например, в Томилине в Люберцах компания «Томстрой» намеревалась возвести 12-этажные дома. Жители прилегающего поселка возмутились и обратились к губернатору с просьбой рассмотреть обоснованность параметров застройки. В результате на градсовете приняли решение о снижении этажности до 4-8 этажей.
Не ради бумаги
Несмотря на очередной «самый-самый последний дедлайн», большая часть подмосковных генпланов поселений принята не будет. «Принимать документы ради принятия никто не будет», — категоричен Елянюшкин. Власти намерены разработать единые шаблоны «в квадратных метрах, кубометрах и этажах», от которых не смогут уйти ни чиновники, ни застройщики.
«Мы в генпланах закладываем не только видение на перспективу до 2035 г., — продолжает заместитель губернатора. — Если документы будут набором красивых картинок, значит, они никогда не реализуются. В жизни все будет как-то иначе». Поэтому документы территориального планирования принимаются при наличии трех приложений. Первое — правила застройки земель, где расписано функциональное зонирование каждого участка. Для правила землепользования и застройки в большинстве случаев будут принимать достаточно общие планы либо 1:1000 либо 1:2000. Большая детализация — 1:500 — это фактически проектирование.
Второе приложение — визуализация того, какие изменения принесет генплан, с высотами, фасадами и т. д. То, что в Европе называют «мастер-план». Идея проста: при обсуждении очередного проекта на градсовете чиновники смогут сверить его с тем, что предусмотрено и прорисовано в генплане. Третье — самое важное — план реализации. Без него документ приниматься не будет, «сказок было достаточно», отмечает Елянюшкин. В нем будут сроки строительства, финансирование, ответственные и проч.
Города-катастрофы
Многоэтажные дома в чистом поле и многокилометровые пробки на въезд в Москву стали неотъемлемой частью областного пейзажа. За прошедший год подмосковный градсовет рассмотрел жилищных проектов на 14 млн кв. м. Это сито прошло только 50% из них, остальные завернули на доработку. Всего в области было выдано разрешений на строительство примерно 25 млн кв. м жилья.
В Балашихе, по данным Est-a-Tet, продается около 3300 квартир (200 000 кв. м), в Реутове — 2070 квартир (135 000 кв. м), в Химках — 1800 (125 000 кв. м), в Красногорске — 2040 (123 000 кв. м). Итого только в четырех подмосковных городах 9000 квартир — столько же, сколько предлагается во всей старой Москве.
Столь активная стройка без плана неизбежно рождает конфликты. К примеру, в Красногорске свежий скандал связан с планами ГК «Мортон» построить целый город на 3 млн кв. м для 60 000 человек в Ильинском. «То есть это еще две Павшинские поймы, но только не у МКАД, а между усадьбами «Архангельское» и «Ильинское», — отмечается в сообщении председателя совета Московского областного отделения ВООПИиК Евгения Соседова. Обитатели перенаселенного Красногорска вышли на митинг.
Упомянутая Павшинская пойма стала уже притчей во языцех как образец некачественной застройки. В августе она получила антипремию правительства МО как худший проект застройки в области. «У Павшинской поймы были конкуренты, — отметил Елянюшкин. — Но по количеству жалоб жителей Павшино — однозначный лидер». Приз девелоперам («СУ-155», «Крост», ДСК-1 и др.) — торт в виде некрасивого многоэтажного дома. «В следующем году антипремия уже не будет сладкой, — предупредил замгубернатора. — Она будет жесткой».
Еще один город-катастрофа — Балашиха: транспортный коллапс, ветхие дома, обманутые дольщики и суперплотное жилищное строительство. «Министерство транспорта совместно с горадминистрацией определили ряд мероприятий», — обнадеживает Елянюшкин: в городе появятся новые хордовые магистрали, путепроводы, легкое метро, скоростной трамвай. Финансирование будет смешанным — бюджетное и за счет частных инвесторов. Предполагается, что компании, которые строят в Балашихе, будут совместно и порознь участвовать в улучшении транспортной ситуации в городе. Девелоперы не против. Например, «Мортон» уже не один год лоббирует строительство надземной транспортной системы типа «Стрела» на основе немецкой технологии H-Bahn. Компания готова за свой счет построить ветку. Но правительство Московской области пока не готово принимать на баланс новые транспортные системы.
Особый статус
В Подмосковье более 20 городов с особым статусом: Коломна, Зарайск, Можайск, Клин и т. д. Планы их развития тоже должны быть особенными. Подмосковное правительство обратилось в мастерскую «Проект Меганом» к архитектору Юрию Григоряну, автору победившей концепции «Полуостров ЗиЛ» с предложением «подумать». Идея архитектора — выделить четыре типа (город-аттракцион, город-ярмарка, город-памятник, город-фабрика) и соответственно их развивать. Подразумевается, что город-аттракцион обладает большим туристическим потенциалом, который можно расширять. Города-памятники нуждаются в большем сохранении. Города-ярмарки и фабрики вполне можно преобразовывать.
Мастерская «Проект Меганом» взялась за разработку четырех мастер-планов городов с планом реализации — Зарайска, Звенигорода (их генпланы приняты). Еще два города архитекторы назовут позднее. Для всех остальных городов и поселений самый распоследний крайний срок принятия генпланов — 2016 г.
